12月12日,記者看到,南京京奧港未來墅在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規(guī)模,曾在今年6月被一些媒體質(zhì)疑虧本賣房的南京京奧港未來墅項目,再次成為輿論關注的焦點。

2016年4月,北京嘉誠鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下簡稱嘉城鼎盛)以2.235萬元/平方米的樓面價摘下麒麟板塊一地塊,一舉成為該板塊“地王”。拿下地塊后,開發(fā)商極其看好,還曾聯(lián)合信托公司發(fā)起了一款34億元的信托產(chǎn)品。

但就在前兩天,南京多家本地媒體報道,京奧港未來墅項目工地已于11月25日停止了施工作業(yè),承建方稱是開發(fā)商拖欠工程款所致。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理還發(fā)現(xiàn),南京目前不少摘下“地王”的開發(fā)商因為成本與現(xiàn)實的差距,正在打“拖延戰(zhàn)”,出現(xiàn)了規(guī)劃、修建動作快,入市慢的現(xiàn)象。同樣因為這種預期的差距,業(yè)內(nèi)人士認為,一些中小型房企的處境略顯尷尬,今后京奧港未來墅項目這樣的情況或再現(xiàn)。

售樓的還在 施工的難尋

位于南京江寧麒麟新城的南京京奧港未來墅項目,就推出之日起就備受南京市場關注。12月11日,南京京奧港未來墅項目被南京本地媒體曝出,工地已經(jīng)在11月25日停止了施工作業(yè),并稱開發(fā)商拖欠工程款。

12月12日,《每日經(jīng)濟新聞》記者前往南京京奧港未來墅項目,在現(xiàn)場記者看到,工地大門緊閉,通過大門看進去,機械設備以及施工材料無序堆放在工地里,沒有任何施工跡象,但在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規(guī)模。

南京本地媒體《樓市零距離》報道顯示,麒麟“地王”南京京奧港未來墅項目工地門口,白紙黑字貼著三張封條,上面赫然寫著“工程暫停、大門封閉”。

不過,《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場并沒有看到封條,現(xiàn)場看門的師傅對記者介紹說,“項目停工已經(jīng)有一段時間了,全部施工人員已經(jīng)回家,封條按照上面要求已經(jīng)撕了。”

南京本地媒體報道中,有一名“項目承建方辦公室相關工作人員”介紹說,由于開發(fā)商拖欠了好幾個月工程款尚未支付,他們已于11月25日停止施工作業(yè),“開發(fā)商欠款兩千萬都不止,只要付錢,就可以復工。其實開發(fā)商也沒辦法,被套住了?！贝送?這位工作人員還表示,“現(xiàn)在好多開發(fā)商不是銀行貸款,你想想他這塊地,買進來多少錢,他現(xiàn)在沒辦法?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者也曾前往南京京奧港未來墅項目的售樓部,在售樓部記者看到,并無任何來看房的購房者,只有幾位銷售顧問在售樓部里。

記者從售樓部工作人員處并沒有獲悉停工的原因,后又詢問了開發(fā)商方面,但也沒有獲得回應。

曾借助信托公司融資除拖欠工程款停工外,該項目此前還曾被一些媒體質(zhì)疑虧本賣房,一時間成為南京樓市關注的焦點。

回顧該項目,需要從開發(fā)商拿地說起。2016年4月15日,經(jīng)61輪競拍,北京京奧港集團有限公司(下簡稱京奧港集團)旗下的嘉誠鼎盛力壓眾多開發(fā)商,以4.76億元摘得麒麟“G09”(地塊編號2016G09,位置信息為江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊)宅地,樓面價2.235萬元/平方米,成為區(qū)域新“地王”,當時周邊新房在售價還在1.6萬~1.8萬/平方米左右。

按照當時開發(fā)商的設想,樓盤開盤價格在4萬元。然而,受南京樓市限價影響,在今年9月,京奧港未來墅新領銷許,樓面地價2.235萬元/平方米,銷售均價2.57萬~2.6萬元/平方米,房價僅比樓面地價高出有限。

銷售價格僅比樓面價高出3000多元,如果再加上其他建設成本等,因此被一些媒體質(zhì)疑開發(fā)商在虧本賣房。

公開資料顯示,成立于1996年的京奧港集團,最初以鋼貿(mào)物流起家,2003年才成立房地產(chǎn)開發(fā)公司,主要項目在北京和包頭,地產(chǎn)業(yè)務的規(guī)模還未進入百強房企行列,屬于典型的中小房企。該開發(fā)商于2011年進軍南京,以5.3億元拿下中心老城區(qū)一地塊,樓面價1.42萬元/平方米。這個項目在2016年時最高賣到3.2萬元/平方米,這讓京奧港在南京市場嘗到了甜頭。

高價拿地的京奧港,還曾利用外部融資開發(fā)項目,與信托公司合作發(fā)起了合計34億元的集合信托產(chǎn)品。

據(jù)相關信托公司官網(wǎng)的內(nèi)容顯示,這一合計34億元的信托計劃,正是“以股權方式投入嘉誠地產(chǎn),用于支付南京市江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊二類居住用地的土地出讓金及相關稅費”。而工商信息顯示,嘉誠鼎盛的投資人已于2016年5月由京奧港集團、北京京奧港房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司變更為信托公司。不過,官網(wǎng)上已無法查到具體到期期限。只能從同花順等網(wǎng)站查到,該計劃的信托期限為18個月。即便如此,仍然出現(xiàn)了今天的局面。

對此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士楊紅旭表示,南京這個停工的“地王”項目,是在錯誤的時點,拿錯一幅高價地?！爱斍斑@個開發(fā)商資金鏈肯定非常緊張,不過這個樓盤不太可能會‘爛尾’。因為項目的主要支出土地款已經(jīng)付完了,只要愿意降價賣房,其回籠的資金,完全可以支付建安費。但當前問題的關鍵是,這家開發(fā)商的資金綜合壓力很大,而不僅僅是這塊地的問題?！?br/>

業(yè)內(nèi)聲音:京奧港不是孤例事實上,南京京奧港未來別墅項目,只是南京“地王”的一個縮影。據(jù)搜狐焦點南京站統(tǒng)計,截至8月30日,南京有35幅地塊的樓面價格高于2萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢后發(fā)現(xiàn),這些高價地塊規(guī)劃出爐動作較快,但入市速度卻相對慢得多。其中,南京江北板塊的銀城G99地塊和金輝G102地塊在今年2月拿地,6月就已經(jīng)公示規(guī)劃,7月兩工地都已經(jīng)在打樁;還有位于西善橋的綠城G100地塊也于今年2月出讓,8月規(guī)劃已經(jīng)出爐。然而,在未入市的33個項目中,有超三分之二的項目計劃最快明年才能入市。動作快,入市慢,這已經(jīng)是南京高價地塊的一種現(xiàn)象,這也給不少“地王”項目帶來了不小的資金壓力。

之所以造成這種現(xiàn)象的出現(xiàn),或是因為南京樓市政策中明確規(guī)定超過溢價率的地塊,被要求現(xiàn)房銷售,并且南京樓市的限價令也給高價地塊帶來了很大壓力。從2016年4月南京樓市執(zhí)行“限價令”以來,多數(shù)熱點板塊房價都被設置紅線,嚴格限漲,這自然導致此前高價拿地的開發(fā)商面臨很大壓力,“有的板塊地價都接近3萬元/平方米,甚至有的樓面價更高,限價讓不少開發(fā)商會面臨虧本賣房的局面,所以南京京奧港未來別墅項目不會僅僅是一個個案。”南京房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

樓面價接近限價價格,這顯然達不到開發(fā)商的預期,為了避免虧本買賣,不少開發(fā)商選擇拖延時間打持久戰(zhàn),從而出現(xiàn)了動作快,入市慢的現(xiàn)象。

對此,南京盈嘉地產(chǎn)黃如濤對《每日經(jīng)濟新聞》記者說,“前面有限價的紅線,后面又有政策的約束,那么開發(fā)商只能加快規(guī)劃施工,有的項目售樓部已經(jīng)建好,但是就是遲遲不申請領預售證,隨著監(jiān)管趨嚴和限價,高地價投資額不斷增加,開發(fā)商預期價格無法短期實現(xiàn),那么處境會非常尷尬,一些中小型房企會出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的情況。諸如京奧港‘地王’項目出現(xiàn)的情況,南京其他‘地王’還會有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)?！?br/>